Frequently Asked Questions

La compra de una vivienda no es tan solo pagar o recibir el precio del inmueble, hay una serie de gastos e impuestos que debemos tener en cuenta.

GASTOS ASOCIADOS AL COMPRADOR

  1. Impuestos

Se deberá pagar IVA  (Impuesto sobre el Valor Añadido) si se adquiere un inmueble de nueva construcción. Para viviendas el porcentaje es el 10% sobre el valor de venta, el 4% para viviendas de protección oficial (VPO) y el 21% para locales comerciales, solares urbanos y plazas de garaje o trasteros que no se adquieran juntamente con la vivienda.

En cambio, si el inmueble es de segunda mano se paga el ITP (Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales). Este impuesto oscila entre el 4% y el 10% del valor de la compra. Pero tiene una serie de bonificaciones y deducciones en función de las distintas comunidades autónomas que afectan, por ejemplo, a las VPO.

Además, se debe pagar el IAJ (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), impuesto que grava los documentos notariales, en este caso la escritura de compraventa y/o escritura de hipoteca.

  1. Notario

Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa. Además, se debe tener en cuenta que si se solicita hipoteca realizaremos dos escrituras distintas, la de compraventa y de hipoteca.

  1. Registro de la Propiedad

La inscripción de la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad también supone un gasto. Este coste va determinado por el número de fincas a inscribir, condiciones particulares de inscripción y número de asientos a practicar. Aquí también se debe tener en cuenta que la escritura de hipoteca también tiene que ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

GASTOS ASOCIADOS AL VENDEDOR

  1. Cancelación hipoteca

Nos podemos encontrar que la finca transmitida tenga una carga hipotecaria y se deba cancelar. Por tanto, el vendedor debe cancelar el préstamo hipotecario, abonando a la entidad hipotecante el capital pendiente de préstamo junto con la cancelación registral de la hipoteca.

  1. Plusvalía

Es el impuesto del incremento de valor de los terrenos. Es un impuesto local por lo que cada ayuntamiento aplica unas tarifas distintas dentro de la Ley de Haciendas Locales. El cálculo concreto de este impuesto es complejo y hay que evaluar cada situación concreta.

  1. Impuestos por variación patrimonial: IRPF o IS 

El IS (Impuesto sobre Sociedades) es un impuesto que grava la obtención de renta por parte de las sociedades y demás entidades jurídicas que residan en territorio, en contraposición al IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas) que grava las obtenidas por personas físicas.

El cálculo concreto de estos impuestos es complejo y también hay que evaluar cada situación concreta. El importe puede alcanzar una cuantía importante si la diferencia entre los valores de compra y venta ha generado un gran margen de beneficio para el vendedor.

Cuando se vende un inmueble, se dona o se acepta una herencia, hay la obligación de liquidar, en 30 días desde la transmisión, la conocida plusvalía municipal. Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de bienes de naturaleza Urbana, como el mismo nombre indica, es un tributo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos desde su adquisición hasta su transmisión.

Tiene la obligación de liquidarlo el vendedor en una venta, el donante en una donación, y los herederos en una herencia, aunque se puede pactar entre las partes que el pago lo realice otro sujeto.

Es un tributo que está generando polémica, porque tras la bajada generalizada de los precios de la vivienda, se producen situaciones absurdas en las que el impuesto no cumple con la razón de su aplicación. Por tanto, el problema de este impuesto viene cuando la venta no produce beneficios, pues son muchos los propietarios que tras la crisis, se han visto obligados a vender por debajo del precio de compra.

Se debe tener en cuenta que están exentas al pago de este impuesto la transmisión de las fincas rústicas.

No. Solo deben abonarla los propietarios de inmueble de carácter urbano cuando se decidan a venderlo o transmitirlo. Por tanto, las fincas rústicas no están sujetas al impuesto de la plusvalía según la misma definición del tributo.

Comprar o vender un inmueble es posiblemente uno de los actos económicos más importantes en nuestra vida. Por eso, no conviene que lo dejes en manos de cualquiera. Puede parecer una tarea fácil, solo es fijar un precio, negociar, cerrar la operación y ya está. Pero no es tan fácil.

Cuando enfermamos, acudimos al médico, y si tenemos un problema legal, llamamos a un abogado. Por tanto, si queremos comprar, vender o alquilar una vivienda, por qué no acudir a un agente inmobiliario.

Por eso, te queremos explicar porque necesitas acudir a nosotros como agentes inmobiliarios.

  • Poseemos conocimientos. La compraventa de una casa implica un conocimientos de contratos, negociar las condiciones de la hipoteca, los precios y conocer la zona y sus condicionantes para establecer una oferta por el inmueble. ¿Controlas todos estos procesos? Nosotros sí.
  • Capacidad de negociación y estrategia. Además de los trámites y el papeleo, como puede ser ir al Registro de la Propiedad o al notario, estás contando con los servicios de un profesional que conoce las estrategias del sector, con dotes de negociación y sabemos en cada momento que precio poner a la vivienda en función de la ubicación, estado, afectación urbanística, etc.
  • Conocemos el precio real. Al ser un tema tan complejo, te ayudamos con los detalles que desconoces y que hacen que el precio de venta se ajuste a la alza o a la baja.
  • Ahorramos tiempo. Una casa que se vende a través de un agente inmobiliario se comercializa entre un 35 y un 42% más rápido, según los datos del estudio de NBER (National Bureau of Economic Research).
  • Gestionamos eficazmente las visitas. Un agente sabe cuáles son los puntos fuerte que tiene que destacar al enseñar la propiedad.
  • Desde el principio hasta el final. Contamos con la cualificación adecuada para dar una asistencia integral durante todo el proceso, desde que se firma la gestión de la venta hasta la firma de la escritura.
  1. Certificado energético,
  2. Cédula de habitabilidad (documento que es necesario solo en viviendas, estando excluidos la compraventa de locales o naves)
  3. Escritura y/o nota simple
  4. Certificación de gastos de la comunidad
  5. Último recibo del impuesto de bienes inmuebles (contribución)
  6. Identidad vendedores
  7. Facturas suministros (para facilitar el cambio de titularidad)

No es obligatorio la escritura pública por regir en nuestro sistema el principio general de libertad de forma, siendo muy escasos los casos de obligatoriedad, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos regulados por las leyes. Además la actuación del notario da más seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura, siendo obligatoria la escritura para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad que prevé la normativa vigente y es apto para ser destinado a residencia de personas.

Es un documento emitido por un Arquitecto o Aparejador.

Caduca a los 15 años de ser emitida y es el propietario el responsable de su renovación o actualización. En ella se regula la superficie útil de los espacios de la vivienda así como el equipamiento mínimo que debe tener: inodoro, cocina, agua caliente, etc.

Este documento se exige cuando se alquila o se vende una vivienda y además al contratar y dar de alta los servicios de agua, luz y gas.

Si no dispones de la cédula de habitabilidad o la tienes caducada, nosotros te ayudamos

Todo propietario que quiera vender o alquilar su vivienda, oficinas o locales debe contar con el certificado de eficiencia energética.

Es un documento que incluye la calificación de la eficiencia energética y el consumo de un edificio o parte de éste (vivienda, local, oficina etc.), información del procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables. La calificación debe registrarse en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado.

Tiene una validez de 10 años y es el propietario el responsable de su renovación o actualización.

Será emitido por un técnico competente (Arquitecto, Arquitecto técnico o Ingeniero) que esté homologado a tal efecto y que será elegido libremente por el propietario. Si no dispones de este documento, puedes contactar con nosotros y te ayudamos a tramitar-lo.

Es habitual que tengas tus dudas a la hora de firmar un contrato de exclusiva con una agencia. Puede parecer que encargar la venta a varias agencias vaya a hacer más fácil la venta del piso, aunque habitualmente la agencia que trabaje tu piso sin exclusiva tendrá una cartera muy grande de pisos, ya que del mismo modo que no te piden ningún compromiso, tampoco suelen comprometerse con tu piso en particular.

En contraposición la agencia que trabaja con exclusiva suele tener una cartera reducida, por lo que se invierten más horas de trabajo y esfuerzo en la venta de tu piso. El inconveniente con la exclusiva es que antes de firmar tienes que estar convencido que la agencia corresponderá a tu compromiso con los servicios y la dedicación que corresponde, por eso es importante elegir bien a tu agente inmobiliario.

En nuestro caso, además la ventaja que ofrecemos es formar parte de APIALIA TERRES DE L’EBRE, una agrupación comercial del colectivo API, de esta forma, cuando se nos encarga una venta, se estará encargando simultáneamente dicha venta a todas las inmobiliarias que pertenecen a la agrupación, lo que supone mayor difusión, agentes formados en Marketing Inmobiliario (CRS), más compradores potenciales y período de venta más rápido.

Consiste en agrupaciones comerciales del colectivo API. Colaboramos y compartimos los encargos de venta. Trabajamos bajo el mismo código y ética, los mismos procedimientos de trabajo y prestamos un mejor asesoramiento al cliente buscando siempre su satisfacción. Supone siempre ventajas tanto para el vendedor como comprador.

Cuando se encarga a una inmobiliaria de APIALIA, la gestión de la venta del inmueble, se estará encargando simultáneamente dicha venta a todas las inmobiliarias que pertenecen a la agrupación. La inmobiliaria tradicional habitualmente solo tiene un solo punto de venta, pocos agentes inmobiliarios a su servicio, escasa difusión del encargo de venta, los agentes no se involucran al 100 %, pocos compradores potenciales, etc. Con APIALIA se dispone de más inmobiliarias que ofrecen el inmueble, mayor difusión, agentes formados en Marketing Inmobiliario (CRS), más compradores potenciales y período de venta más rápido.

EL comprador accederá a una gran oferta de inmuebles de la manera más rápida, cómoda y fácil. Con una visita a una sola inmobiliaria se multiplicaran las oportunidades de encontrar el inmueble que busca. Disponemos de precios ajustados al mercado, más oficinas a su servicio, más ofertas de inmuebles, agentes formados en Marketing Inmobiliario (CRS) y más agentes a su disposición.

Aunque no lo creas, si alquilas una vivienda estas obligado a pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), el mismo impuesto que se paga cuando compras una vivienda de segunda mano, y tienes un plazo de 30 días posteriores a la firma del contrato de arrendamiento y por toda la duración del contrato (y no cada año).

Así que ya sabes, si vives de alquiler en Tortosa, por ejemplo, y no sabías nada de este impuesto, te conviene revisarlo.

Es muy recomendable, ya que si no estás familiarizado con todas las gestiones e incidencias habituales cuando se alquila un piso, la contratación de un Administrador te evitará mucho tiempo y problemas.

Immosfera siempre velará por tus intereses en el ámbito legal, brindándote la tranquilidad y Seguridad que buscas como propietario, para que tu única preocupación sea cobrar tu renta mensual.

Este es uno de los puntos más conflictivos y que generan mayor controversia en el alquiler de un piso. Intentaremos dar unas pautas que ayuden a interpretar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Propietario: paga las averías y obras de conservación de la vivienda. Quedan excluidas las obras de mejora. Sólo se libra cuando es un pequeño desperfecto. La ley menciona que las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario corresponden al inquilino. Recomendamos que en el contrato se cuantifique económicamente que se considera “pequeña reparación” y así evitar futuros conflictos.

Inquilino: paga los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada (por ejemplo: un cristal). Para estos imprevistos viene bien contratar un seguro especial para inquilinos. Se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso: cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana…

Si tiene cualquier duda puede contactar con nosotros y le resolveremos sus dudas sin compromiso.

Antes de alquilar es muy importante tener conocimiento de las condiciones del alquiler. Aquí te escribimos unas cuantas:

  • Qué incluye exactamente el precio del alquiler. Nos referimos si en el precio se incluye o no los gastos de comunidad, tasa de basuras o IBI.
  • Si están dados de alta los suministros de agua, luz y/o gas.
  • Si se puede tener mascotas.
  • Duración del contrato.
  • Cuándo puedes desistir del contrato.
  • Si puedo subarrendar la vivienda.
  • Cuántos meses de fianza se piden.

La fianza es un depósito que el inquilino debe abonar en el momento de la firma del contrato de alquiler. Funciona de garantía de que el inquilino cumplirá con las obligaciones del contrato. De esta forma, si cuando finaliza el contrato, el arrendador cumple las obligaciones, se le devolverá la totalidad de la fianza. Si por el contrario no se han cumplido las obligaciones no de devolverá la fianza o parte de la misma.

Según la LAU, como mínimo debe haber una mensualidad de la renta, cuando se alquila una vivienda, y dos mensualidades de la renta, cuando tenga otro destino, como por ejemplo cuando se trate de un local, pudiendo exigirse más mensualidades.

La Ley no estable un plazo concreto, simplemente se limita a decir que si no se devuelve durante el mes siguiente a la entrega de las llaves, el saldo de la fianza acumulará intereses legales que el inquilino puede reclamar.

En Catalunya, los propietarios de fincas urbanas destinadas a vivienda y a otros usos están obligados por ley a registrar y depositar las fianzas de alquiler en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL). El plazo para depositar la fianza es de dos meses a partir de la fecha de la firma del contrato de alquiler.

No, en ningún caso. El inquilino tiene la obligación de pagar todas las mensualidades del alquiler pues la función de la fianza no es esa, sino que es la garantía que tiene el propietario para asegurarse que el inquilino deja el inmueble en buen estado una vez entregadas las llaves.

La Reserva es una cantidad, que se entrega en custodia a la Inmobiliaria para que nos guarde o reserve el inmueble que queremos, a nosotros. En el caso de un alquiler, se suele dar el importe de una mensualidad.

La reserva es a cuenta del precio final, y en el caso de que el futuro inquilino se echara atrás, perdería el importe entregado, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios.

La diferencia entre un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada no es la duración sino el concepto de “necesidad” de la vivienda. Por tanto, si la vivienda alquilada se alquila para vivir en ella temporalmente (pues su hogar lo tiene en otro lugar, en otra vivienda, a la que tiene en mente volver antes o después, una vez concluya su necesidad de estar en “ese sitio”), hablamos de arrendamiento por temporada.

Las consecuencias son muchas, y las más destacadas son respecto a la fianza y duración. La fianza es como mínimo de dos meses en caso de contrato temporal.

Finalizado el plazo de duración el contrato temporal el propietario no tiene ninguna obligación de renovar, a diferencia del contrato de vivienda habitual, en el cual, el inquilino tiene derecho de permanecer 3 años.

Debemos tener en cuenta que las reglas para los arrendamientos de vivienda habitual resultan más proteccionistas para los derechos del arrendatario.

Siempre se debe tener en cuenta lo establecido en el contrato.

Habitualmente, los contratos de arrendamiento suelen establecer una cláusula específica que regula la posibilidad de resolver el contrato con anterioridad a la terminación del plazo establecido, y normalmente se establece para dicha cancelación anticipada una indemnización que puede consistir en una cantidad de dinero exacta o en el pago de las rentas pendientes hasta la finalización del contrato.

Si el contrato no establece nada, la LAU establece que el inquilino tiene el derecho de desistimiento pasado los 6 meses.