Frequently Asked Questions

La compra d'un habitatge no és tan sol pagar o rebre el preu de l'immoble, hi ha una sèrie de despeses i impostos que hem de tenir en compte.

DESPESES ASSOCIADES Al COMPRADOR

  1. Impostos

S'haurà de pagar IVA (Impost sobre el Valor Afegit) si s'adquireix un immoble de nova construcció. Per a habitatges el percentatge és el 10% sobre el valor de venda, el 4% per a habitatges protegits (VPO) i el 21% per a locals comercials, solars urbans i places de garatge o trasters que no s'adquireixin juntament amb l'habitatge.

En canvi, si l'immoble és de segona mà es paga el ITP (Impost sobre transmissions Patrimonials). Aquest impost oscil·la entre el 4% i el 10% del valor de la compra. Però té una sèrie de bonificacions i deduccions en funció de les diferents comunitats autònomes que afecten, per exemple, a les VPO.

A més, s'ha de pagar el IAJ (Impost d'Actes Jurídics Documentats), impost que grava els documents notarials, en aquest cas l'escriptura de compravenda i/o escriptura d'hipoteca.

  1. Notari

Són els honoraris del Notari per l'atorgament de l'escriptura de compravenda. A més, s'ha de tenir en compte que si es sol·licita hipoteca realitzarem dues escriptures diferents, la de compravenda i d'hipoteca.

  1. Registre de la Propietat

La inscripció de la compra de l'habitatge en el Registre de la Propietat també suposa una despesa. Aquest cost va determinat pel nombre de finques a inscriure, condicions particulars d'inscripció i nombre de seients a practicar. Aquí també s'ha de tenir en compte que l'escriptura d'hipoteca també ha de ser inscrita en el Registre de la Propietat.

DESPESES ASSOCIADES Al VENEDOR

  1. Cancel·lació hipoteca

Ens podem trobar que la finca transmesa tingui una càrrega hipotecària i s'hagi de cancel·lar. Per tant, el venedor ha de cancel·lar el préstec hipotecari, abonant a l'entitat hipotecant el capital pendent de préstec juntament amb la cancel·lació registral de la hipoteca.

  1. Plusvàlua

És l'impost de l'increment de valor dels terrenys. És un impost local pel que cada ajuntament aplica unes tarifes diferents dins de la Llei d'Hisendes Locals. El càlcul concret d'aquest impost és complex i cal avaluar cada situació concreta.

  1. Impostos per variació patrimonial: IRPF o IS

El IS (Impost de societats) és un impost que grava l'obtenció de renda per part de les societats i altres entitats jurídiques que resideixin en territori, en contraposició a l'IRPF (Impost sobre la Renda de les Persones físiques) que grava les obtingudes per persones físiques.
El càlcul concret d'aquests impostos és complex i també cal avaluar cada situació concreta. L'import pot aconseguir una quantia important si la diferència entre els valors de compra i venda ha generat un gran marge de benefici per al venedor.

Quan es ven un immoble, es dóna o s'accepta una herència, hi ha l'obligació de liquidar, en 30 dies des de la transmissió, la coneguda plusvàlua municipal. És l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de béns de naturalesa Urbana, com el mateix nom indica, és un tribut que grava l'increment de valor que experimenten els terrenys urbans des de la seva adquisició fins a la seva transmissió.

Té l'obligació de liquidar-ho el venedor en una venda, el donant en una donació, i els hereus en una herència, encara que es pot pactar entre les parts que el pagament ho realitzi un altre subjecte.

És un tribut que està generant polèmica, perquè després de la baixada generalitzada dels preus de l'habitatge, es produeixen situacions absurdes en les quals l'impost no compleix amb la raó de la seva aplicació. Per tant, el problema d'aquest impost ve quan la venda no produeix beneficis, doncs són molts els propietaris que després de la crisi, s'han vist obligats a vendre per sota del preu de compra.

S'ha de tenir en compte que estan exemptes al pagament d'aquest impost la transmissió de les finques rústiques.

No. Solament han d'abonar-la els propietaris d'immoble de caràcter urbà quan es decideixin a vendre-ho o transmetre-ho. Per tant, les finques rústiques no estan subjectes a l'impost de la plusvàlua segons la mateixa definició del tribut.

Comprar o vendre un immoble és possiblement un dels actes econòmics més importants en la nostra vida. Per això, no convé que ho deixis en mans de qualsevol. Pot semblar una tasca fàcil, solament és fixar un preu, negociar, tancar l'operació i ja està. Però no és tan fàcil.

Quan emmalaltim, acudim al metge, i si tenim un problema legal, cridem a un advocat. Per tant, si volem comprar, vendre o llogar un habitatge, per què no acudir a un agent immobiliari.

Per això, et volem explicar perquè necessites acudir a nosaltres com a agents immobiliaris.

  • Posseïm coneixements. La compravenda d'una casa implica un coneixements de contractes, negociar les condicions de la hipoteca, els preus i conèixer la zona i els seus condicionants per establir una oferta per l'immoble. Controles tots aquests processos? Nosaltres sí.
  • Capacitat de negociació i estratègia. A més dels tràmits i la paperassa, com pot ser anar al Registre de la Propietat o al notari, estàs comptant amb els serveis d'un professional que coneix les estratègies del sector, amb dots de negociació i sabem a cada moment que preu posar a l'habitatge en funció de la ubicació, estat, afectació urbanística, etc.
  • Coneixem el preu real. En ser un tema tan complex, t'ajudem amb els detalls que desconeixes i que fan que el preu de venda s'ajusti a l'alça o a la baixa.
  • Estalviem temps. Una casa que es ven a través d'un agent immobiliari es comercialitza entre un 35 i un 42% més ràpid, segons les dades de l'estudi de NBER (National Bureau ofEconomic Research).
  • Gestionem eficaçment les visites. Un agent sap quins són els punts fort que ha de destacar en ensenyar la propietat.
  • Des del principi fins al final. Comptem amb la qualificació adequada per donar una assistència integral durant tot el procés, des que se signa la gestió de la venda fins a la signatura de l'escriptura.
  1. Certificat energètic,
  2. Cèdula d'habitabilitat (document que és necessari sol en habitatges, estant exclosos la compravenda de locals o naus)
  3. Escriptura i/o nota simple
  4. Certificació de despeses de la comunitat
  5. Últim rebut de l'impost de béns immobles (contribució)
  6. Identitat venedors
  7. Factures subministraments (per facilitar el canvi de titularitat)

No és obligatori l'escriptura pública per regir en el nostre sistema el principi general de llibertat de forma, sent molt escassos els casos d'obligatorietat, però encara que l'escriptura no sigui obligatòria per atorgar una compravenda sí és aconsellable perquè té uns efectes molt poderosos regulats per les lleis. A més l'actuació del notari dóna més seguretat i eficàcia al negoci que conté l'escriptura, sent obligatòria l'escriptura per a la inscripció de l'habitatge en el Registre de la Propietat.

La cèdula d'habitabilitat és un document administratiu que acredita que un habitatge compleix els requisits mínims d'habitabilitat que preveu la normativa vigent i és apte per ser destinat a residència de persones.

Es un document emes per un Arquitecte o Aparellador.

Caduca als 15 anys de ser emesa y i és el propietari el responsable de la seva renovació o actualització.

En ella es regula la superfície útil dels espais de l'habitatge així com l'equipament mínim que ha de tenir: vàter, cuina, aigua calenta, etc.

Aquest document s'exigeix quan es lloga o es ven un habitatge i a més en contractar i donar d'alta els serveis d'aigua, llum i gas.

Si no disposes de la cèdula d'habitabilitat o la tens caducada, nosaltres t’ajudem.

Tot propietari que vulgui vendre o llogar el seu habitatge, oficines o locals ha de comptar amb el certificat d'eficiència energètica.

És un document que inclou la qualificació de l'eficiència energètica i el consum d'un edifici o part d'aquest (habitatge, local, oficina etc.), informació del procediment, descripció de les característiques energètiques i recomanacions de millora viables. La qualificació ha de registrar-se en un organisme oficial de la comunitat autònoma corresponent perquè tingui el caràcter de certificat.

Té una validesa de 10 anys i és el propietari el responsable de la seva renovació o actualització.

Serà emès per un tècnic competent (Arquitecte, Arquitecte tècnic o Enginyer) que estigui homologat a aquest efecte i que serà triat lliurement pel propietari. Si no disposes d'aquest document, pots contactar amb nosaltres i t'ajudem a tramitar-lo.

És habitual que tinguis els teus dubtes a l'hora de signar un contracte d'exclusiva amb una agència. Pot semblar que encarregar la venda a diverses agències vagi a fer més fàcil la venda del pis, encara que habitualment l'agència que treballi el teu pis sense exclusiva tindrà una cartera molt gran de pisos, ja que de la mateixa manera que no et demanen cap compromís, tampoc solen comprometre's amb el teu pis en particular.

En contraposició l'agència que treballa amb exclusiva sol tenir una cartera reduïda, per la qual cosa s'inverteixen més hores de treball i esforç en la venda del teu pis. L'inconvenient amb l'exclusiva és que abans de signar has d'estar convençut que l'agència correspondrà al teu compromís amb els serveis i la dedicació que correspon, per això és important triar bé al teu agent immobiliari.

En el nostre cas, a més, l'avantatge que oferim és formar part d’ APIALIA TERRES DE L’EBRE, una agrupació comercial del col·lectiu API, d'aquesta forma, quan se'ns encarrega una venda, s'estarà encarregant simultàniament aquesta venda a totes les immobiliàries que pertanyen a l'agrupació, la qual cosa suposa major difusió, agents formats en Màrqueting Immobiliari (CRS), més compradors potencials i període de venda més ràpid.

Consisteix en agrupacions comercials del col·lectiu API. Col·laborem i compartim els encàrrecs de venda. Treballem sota el mateix codi i ètica, els mateixos procediments de treball i prestem un millor assessorament al client buscant sempre la seva satisfacció. Suposa sempre avantatges tant pel venedor com a comprador.

Quan s'encarrega a una immobiliària d’ APIALIA, la gestió de la venda de l'immoble, s'estarà encarregant simultàniament aquesta venda a totes les immobiliàries que pertanyen a l'agrupació.

La immobiliària tradicional habitualment solament té un sol punt de venda, pocs agents immobiliaris al seu servei, escassa difusió de l'encàrrec de venda, els agents no s'involucren al 100 %, pocs compradors potencials, etc. Amb APIALIA es disposa de més immobiliàries que ofereixen l'immoble, major difusió, agents formats en Màrqueting Immobiliari (CRS), més compradors potencials i període de venda més ràpid.

EL comprador accedirà a una gran oferta d'immobles de la manera més ràpida, còmoda i fàcil. Amb una visita a una sola immobiliària es multipliquen les oportunitats de trobar l'immoble que busca. Disposem de preus ajustats al mercat, més oficines al seu servei, més ofertes d'immobles, agents formats en Màrqueting Immobiliari (CRS) i més agents a la seva disposició.

Encara que no ho creguis, si llogues un habitatge estàs obligat a pagar l’ITP(Impost de Transmissions Patrimonials), el mateix impost que es paga quan compres un habitatge de segona mà, i tens un termini de 30 dies posteriors a la signatura del contracte d'arrendament i per tota la durada del contracte (i no cada any).

Així que ja saps, si vius de lloguer a Tortosa, per exemple, i no sabies gens d'aquest impost, et convé revisar-ho.

És molt recomanable, ja que si no estàs familiaritzat amb totes les gestions i incidències habituals quan es lloga un pis, la contractació d'un Administrador t'evitarà molt temps i problemes.

Immosfera sempre vetllarà pels teus interessos en l'àmbit legal, brindant-te la tranquil·litat i Seguretat que busques com a propietari, perquè la teva única preocupació sigui cobrar la teva renda mensual.

Aquest és un dels punts més conflictius i que generen major controvèrsia en el lloguer d'un pis.

Intentarem donar unes pautes que t’ajudin a interpretar la Llei d'Arrendaments Urbans.

Propietari: paga les avaries i obres de conservació de l'habitatge. Queden excloses les obres de millora. Només es lliura quan és un petit desperfecte. La llei esmenta que les petites reparacions derivades de l'ús ordinari corresponen a l'inquilí. Recomanem que en el contracte es quantifiqui econòmicament que es considera “petita reparació” i així evitar futurs conflictes.

Inquilí: paga els danys que ell o les seves visites causin a l'habitatge llogat (per exemple: un cristall). Per a aquests imprevists ve bé contractar un segur especial per a inquilins. S'ocupa també de les petites despeses per l'ús quotidià del pis: canviar una bombeta o la porta de la rentadora, arreglar la cadena del bany o la corretja de la persiana…

Si té qualsevol dubte pot contactar amb nosaltres i li resoldrem els seus dubtes sense compromís.

Abans de llogar és molt important tenir coneixement de les condicions del lloguer. Aquí t'escrivim unes quantes:

  • Què inclou exactament el preu del lloguer. Ens referim si en el preu s'inclou o no les despeses de comunitat, taxa d'escombraries o IBI.
  • Si estan donats d'alta els subministraments d'aigua, llum i/o gas.
  • Si es pot tenir mascotes.
  • Durada del contracte.
  • Quan pots desistir del contracte.
  • Si puc subarrendar l'habitatge.
  • Quants mesos de fiança es demanen.

La fiança és un dipòsit que l'inquilí ha d'abonar al moment de la signatura del contracte de lloguer. Funciona de garantia que l'inquilí complirà amb les obligacions del contracte. D'aquesta forma, si quan finalitza el contracte, l'arrendador compleix les obligacions, se li retornarà la totalitat de la fiança. Si per contra no s'han complert les obligacions no es retornarà la fiança o part de la mateixa.

Segons la LAU, com a mínim ha d'haver-hi una mensualitat de la renda, quan es lloga un habitatge, i dues mensualitats de la renda, quan tingui una altra destinació, com per exemple quan es tracti d'un local, podent exigir-se més mensualitats.

La Llei no estableix un termini concret, simplement es limita a dir que si no es retorna durant el mes següent al lliurament de les claus, el saldo de la fiança acumularà interessos legals que l'inquilí pot reclamar.

A Catalunya, els propietaris de finques urbanes destinades a habitatge i a altres usos estan obligats per llei a registrar i dipositar les fiances de lloguer en l'Institut Català del Sòl (INCASOL). El termini per dipositar la fiança és de dos mesos a partir de la data de la signatura del contracte de lloguer.

No, en cap cas. L'inquilí té l'obligació de pagar totes les mensualitats del lloguer doncs la funció de la fiança no és aquesta, sinó que és la garantia que té el propietari per assegurar-se que l'inquilí deixa l'immoble en bon estat una vegada lliurades les claus.

La Reserva és una quantitat, que es lliura en custòdia a la Immobiliària perquè ens guardi o reservi l'immoble que volem, a nosaltres. En el cas d'un lloguer, se sol donar l'import d'una mensualitat.

La reserva és a compte del preu final, i en el cas que el futur inquilí es tirés enrere, perdria l'import lliurat, en concepte de rescabalament de danys i perjudicis.

La diferència entre un contracte d'arrendament d'habitatge habitual i el de temporada no és la durada sinó el concepte de “necessitat” de l'habitatge. Per tant, si l'habitatge llogat es lloga per viure en ella temporalment (doncs la seva llar ho té en un altre lloc, en un altre habitatge, a la qual té en ment tornar abans o després, una vegada conclogui la seva necessitat d'estar en “aquest lloc”), parlem d'arrendament per temporada.

Les conseqüències són moltes, i les més destacades són respecte a la fiança i durada. La fiança és com a mínim de dos mesos en cas del contracte temporal. Finalitzat el termini de durada el contracte de temporada el propietari no té cap obligació de renovar, a diferència del contracte d'habitatge habitual, en el qual, l'inquilí té dret de romandre 3 anys.
Hem de tenir en compte que les regles per als arrendaments d'habitatge habitual resulten més proteccionistes per als drets de l'arrendatari.

Sempre s'ha de tenir en compte l'establert en el contracte.

Habitualment, els contractes d'arrendament solen establir una clàusula específica que regula la possibilitat de resoldre el contracte amb anterioritat a la terminació del termini establert, i normalment s'estableix per a aquesta cancel·lació anticipada una indemnització que pot consistir en una quantitat de diners exacta o en el pagament de les rendes pendents fins a la finalització del contracte.

Si el contracte no estableix gens, la LAU estableix que l'inquilí té el dret de desistiment passat els 6 mesos.